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人口30%減!厚木市でアパマン経営や土地の売却を検討するなら地域ごとの人口予測は必見!

ここのところ「相続予定の土地をどうしたらいいかな?」って相談を受ける機会がチラホラあったりするんですが、アパマン経営か駐車場あたりを考えている人が多いんですよね。

「どうせなら、うまいこと活用して不労所得を!」って気持ちは分かりますけど、「駐車場はともかく、アパートやマンションはリスク大きいですよ」って伝えてます。

最大のリスクは借りる人がどんどん少なくなってしまうことです。
これから全国で急激に人口が減っていくことは既定路線ですが、厚木市も例外ではありません。

しかし、厚木市内でもどこも同じように減っていくわけではなく、細かく地域を見ていくと人口が増えるところも一部にはあるんです。こういったところだと、まだまだアパマン経営のチャンスはあるでしょうね。

では、厚木市内の地域ごとの人口予測ってどうやって調べたらいいのかというと、実は「厚木市人口ビジョンに基づく地区別の将来人口推計」というPDFを厚木市がネット上に公開しています。

これを読めば、平成47年までの地域ごとの人口推移が年齢層別に分かりますよ。


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厚木市の人口は43年後には30%減少!

厚木市では毎月、人口速報をホームページで公開していますが、最新(平成29年10月1日現在)情報では225,693人※になっています。

※引用元:人口速報(平成29年10月1日現在) | 厚木市

んで、こちらが「人口ビジョンにおける厚木市推計と将来展望の比較」のグラフなんですが、青線が社人研の「日本の地域別将来推計人口(平成 25 年3月推計)」を基準に、人口対策を講じなかった場合どうなるかをグラフ化したものです。


※引用元:厚木市人口ビジョンに基づく地区別の将来人口推計【PDF】

このグラフを見る限り、厚木市の人口は平成27年の223,354人をピークに右肩下がりになってますね。

ちなみに実際のピークは平成27年11月1日時点の225,747人※です。

※引用元:人口速報(平成27年11月1日現在) | 厚木市

グラフの最後は平成72年になってますけど、「平成72年って・・・」。実際には新しい元号になっているはずですが、その頃には人口は減りに減って157,034人にまで落ち込んでいます。

つまり、今(平成29年)から43年後には30%も減っているってことなんです。

いっぽう、人口対策を講じたケースがグレーの折れ線ですが、これはもっとも楽観的な予測と言い換えてもよいでしょう。

人口ピークはやや遅れて平成32年の229,113人ですが、青線より緩やかとはいえ、やはり右肩下がりに減少していくことは避けられません。平成72年には197,613人にまで落ち込みます。

アパマン経営は20年以上のスパンで考えるものなので、人口減少が与える需給インパクトを無視する訳にはいきませんよね。厚木市全体で見ると、これからの賃貸経営はかなり厳しいものになりそうです。

ただし、もっと細かく地区別に見てみると、そう一概には言えないことが分かります。

 

厚木北、南毛利、依知南の3地区ならアパマン経営のチャンスあり!

全体的には人口減少傾向にある厚木市の中で、増加が予想されている地域が3つだけあるんです。

こちらの「地区別人口総数の推移」をご覧ください。


※引用元:厚木市人口ビジョンに基づく地区別の将来人口推計【PDF】

ほとんど右肩下がりのなか、3本だけ右肩上がりの線がありますよね。厚木北、南毛利、依知南の3地区だけは人口増が予想されているんです。

さらに、こちらの棒グラフ「平成27年と47年の比較」がシンプルで分かりやすいですが、厚木北は18年後には31.0%増、南毛利は7.4%増、依知南は2.8%増になっています。


※引用元:厚木市人口ビジョンに基づく地区別の将来人口推計【PDF】

とりわけ厚木北地区は「人口減?なにそれ?美味しいの?」ってぐらい我関せずで、ほとんどの世代で人口が増えまくってますね。こちらが将来展望における厚木北地区の人口ピラミッドを平成27年と47年で比較したものです。


※引用元:厚木市人口ビジョンに基づく地区別の将来人口推計【PDF】

人口対策を講じた楽観的な予測であることは割り引いた方がいいですが、この3地区ならアパマン経営も十分検討の余地はあるでしょう。

ただし、依知南は南北に長い地形なので北側はむしろ減少するかもしれませんね。南毛利も広いので駅から遠い西側でのアパマン経営は厳しそうです。

 

厚木北、南毛利、依知南の詳細

厚木北松枝1~2丁目、元町、東町、寿町1~3丁目、水引1~2丁目、厚木町、中町1~4丁目、栄町1~2丁目、田村町、厚木、吾妻町
南毛利戸室1~5丁目、恩名1~5丁目、恩名、愛名、温水西1~2丁目、温水、長谷、毛利台1~3丁目
依知南妻田南1~2丁目、妻田東1~3丁目、妻田西1~3丁目、妻田北1~4丁目

 

緑が丘、玉川、小鮎、森の里は高齢者施設や病院の需要が増える

いっぽう、人口減少が激しい地区もあります。

緑が丘、玉川、小鮎、森の里の4地区はとくに減少割合が大きく、しかも平成47年時点での老年人口(65歳以上の人口)比率の高さでは厚木市内で1~4位を占めています。

 人口減少比率老年人口比率
緑が丘-31.0%38.9%
玉川-22.7%40.0%
小鮎-21.3%37.4%
森の里-15.2%59.4%

ぶっちゃけてしまうと、人の数が急激に減って老人比率が高くなるのが、緑が丘、玉川、小鮎、森の里の4地区ってことなんですね。

とくに森の里の老年人口比率が6割近くにも達することにはビックリです。
ご覧のとおり、平成47年にはほぼ完全な逆三角形になってます。


※引用元:厚木市人口ビジョンに基づく地区別の将来人口推計【PDF】

今から手を打たないと、事態はかなり深刻なことになりそうですね。

当然ながら、これらの地域でアパマン経営はおすすめできないんですが、土地活用の方法がないというわけでもありません。

サービス付き高齢者向け住宅(サ高住)、老人ホームといった高齢者施設やクリニック等の需要が増えることは十分予想できます。

また、300㎡以上の広い土地をお持ちなら、産業用太陽光発電という活用法もあります。国による20年間の買取保証がついているので低リスクですし、利回りも10%ほどと低金利な時代としては悪くない投資といえるでしょう。

 

緑が丘、玉川、小鮎、森の里の詳細

緑ヶ丘王子2~3丁目、緑ヶ丘1~5丁目
玉川七沢、小野、岡津古久
小鮎飯山、上古沢、下古沢、宮の里1~4丁目
森の里森の里若宮、森の里青山、森の里1~5丁目

 

売却も選択肢のひとつ

相続対策として土地活用を考えている方も多いでしょうが、今の時代、立地的に難しいのに、あえてリスクを取ってまでやるものでもないと思います。

活用しようのない不動産なら、売却もひとつの選択肢でしょう。

どれぐらいの価格で売れるのか知りたいなら、国土交通省の「土地総合情報システム」で過去の取引事例を見ればおおよその価格相場が分かるはずです。

また、実際の取引価格とは異なりますが、国土交通省が定める公示地価はこちらから確認できます。ちなみに、平成29年1月1日における厚木市でもっとも高額な土地は中町2-1-18です。

駅前のスルガ銀行のあたりですね。

ここ数年の厚木市の地価はほぼ横ばいが続いていますが、これから人口が減少することは確実なので、駅から近い市街地を除いては大幅な価格下落が予想されます。

郊外の立地だったら売却を急いだほうがよさそうですね。

※参考記事:不動産を早く売りたい!家やマンション、土地を早く売るために押さえておきたい6つのポイント

 
以上TONELIKOでした。

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2017/10/27 | 厚木


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